Arsa metrekaresine göre çıkacak ev sayısı, arsanın imar durum belgesinde yer alan TAKS ve KAKS (Emsal) değerleri kullanılarak belirleniyor. Bu iki katsayı, hem binanın zeminde kaplayacağı alanı hem de arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını gösteriyor. İster bir arsaya kendi eviniz için yapı yaptıracak olun, ister kat karşılığı bir proje değerlendiriyor olun, bu hesaplamayı bilmek doğru karar vermenize yardımcı oluyor.
Bu yazıda inşaat alanının ne anlama geldiğini, TAKS ve KAKS’ın nasıl hesaplandığını ve bir arsaya kaç ev ya da kaç kat yapılabileceğini örneklerle anlatıyoruz.
İnşaat Alanı Nedir, Neden Önemlidir?
İnşaat alanı, bir yapının zeminde kapladığı alanı ve üzerine inşa edilecek toplam metrekareyi ifade ediyor. Bu bilgi, hem inşaat maliyetlerinin önceden kestirilmesi hem de ruhsat sürecinin doğru ilerlemesi için gerekli. Mimarlar, projeye başlamadan önce bu ölçüm prosedürlerini net şekilde bilmek durumunda.
Toplam inşaat alanı neleri kapsar?
Bir binanın inşaat alanı hesaplanırken duvar alanı, kat ve teras, çatı alanı, balkon, bodrum kat, merdiven, giriş holü, mutfak, banyo ve garaj gibi pek çok bölüm dikkate alınıyor. Buna karşılık avlu ve iç bahçe gibi açık alanlar bu hesaba dahil edilmiyor. Ayrıca asansör boşluğu, yangın merdiveni, sığınak ve bazı ortak kullanım alanları da genellikle emsal (KAKS) hesabının dışında tutuluyor; bu nedenle bir arsanın “brüt inşaat alanı”, emsal hakkından biraz daha büyük çıkabiliyor.
TAKS ve KAKS (Emsal) Nedir?
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ve KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), bir arsa üzerinde ne kadar yapı inşa edilebileceğini gösteren iki temel katsayı. Günümüzde KAKS için resmi olarak “Emsal” terimi de kullanılıyor; ikisi aynı değeri ifade ediyor.
TAKS nasıl hesaplanır?
TAKS, yapının zeminde kaplayacağı taban alanının arsa alanına oranını gösteriyor. Hesaplama şöyle yapılıyor:
Taban alanı = Arsa alanı × TAKS
Örneğin 1.000 m² bir arsanın TAKS değeri 0,30 ise, bu arsa üzerine yapılabilecek binanın taban alanı 1.000 × 0,30 = 300 m² oluyor. TAKS değerleri genellikle 0,10 ile 0,80 arasında değişiyor ve bölgeden bölgeye farklılık gösteriyor.
KAKS (Emsal) nasıl hesaplanır?
KAKS, arsa üzerine yapılabilecek toplam net inşaat alanını gösteriyor. Hesaplama şöyle:
Toplam inşaat alanı = Arsa alanı × KAKS
Örneğin 1.000 m² bir arsanın KAKS değeri 1,5 ise, toplam inşaat alanı 1.000 × 1,5 = 1.500 m² oluyor. KAKS değerleri genellikle 0,20 ile 3,0 arasında değişiyor. Her iki katsayı da bölgeye göre belediyeler tarafından belirleniyor ve arsanın imar durum belgesinden öğrenilebiliyor
Arsa Metrekaresine Göre Kaç Ev Yapılabilir?
TAKS ve KAKS değerleri bilindiğinde, arsaya kaç daire sığabileceği yaklaşık olarak hesaplanabiliyor. Örneğin 1.000 m²’lik bir arsaya toplamda 1.500 m² inşaat izni verildiğini varsayalım. Bu durumda:
- Her biri 250 m² olacak şekilde 6 adet ev, ya da
- Her biri 100 m² olacak şekilde 15 adet daire
yapılabiliyor. Yani çıkacak ev sayısı, toplam inşaat alanının planlanan daire büyüklüğüne bölünmesiyle bulunuyor. Müteahhit firmalar da kat karşılığı projelerde kendilerine düşecek daire sayısını genellikle bu yöntemle hesaplıyor.
Arsaya Kaç Katlı Bina Yapılabilir?
Toplam inşaat alanının, binanın taban alanına bölünmesiyle yaklaşık kat sayısı bulunabiliyor. Örneğin TAKS değeri 0,20 ve KAKS değeri 1,5 olan 1.000 m²’lik bir arsada:
- Taban alanı: 1.000 × 0,20 = 200 m²
- Toplam inşaat alanı: 1.000 × 1,5 = 1.500 m²
- Yaklaşık kat sayısı: 1.500 ÷ 200 = 7,5
Aynı katsayılarla 300 m²’lik bir arsada ise:
- Taban alanı: 300 × 0,20 = 60 m²
- Toplam inşaat alanı: 300 × 1,5 = 450 m²
- Yaklaşık kat sayısı: 450 ÷ 60 = 7,5
Görüldüğü gibi TAKS ve KAKS oranları sabit kaldığı sürece, arsa büyüklüğü değişse bile çıkan kat sayısı aynı kalıyor.
Önemli not: Bu hesaplama yalnızca yaklaşık bir sonuç veriyor. Gerçek kat sayısı; bölgedeki azami yükseklik sınırı (hmax), çekme mesafeleri, yapı nizamı ve belediyenin imar uygulamaları gibi faktörlere göre değişebiliyor. Bu nedenle kesin sonuç için arsanın bağlı olduğu belediyeden alınacak imar durum belgesine bakılması gerekiyor.
Arsaya Ev Yapmak İçin Hangi Belgeler Gerekir?
Hesaplama sonucunda çıkan ölçülere uygun bir projeye başlamadan önce belediyeye yapılacak başvuru için çeşitli belge ve izinlerin tamamlanması gerekiyor. Genel olarak şu adımlar izleniyor:
- Arsanın imar durumunun ilgili belediyeden alınması
- Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden aplikasyon belgesinin temin edilmesi
- Oda onaylı mimari proje, statik proje, elektrik ve sıhhi tesisat projelerinin hazırlanması
- Zemin etüdü raporu, yapı denetim sözleşmesi ve ilgili diğer belgelerin tamamlanması
- Belediyeye ruhsat başvurusunun yapılması
Başvurunun onaylanmasının ardından inşaata başlanabiliyor. İzin verilen metrekarenin aşılması durumunda kaçak yapı kapsamında idari para cezası ve yıkım kararıyla karşılaşılabiliyor.